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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何籌劃土地增值稅

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目前,許多地方為強化對土地增值稅的管理,對土地增值稅實(shí)行了項目登記和預征、年度結算、竣工決算管理辦法。這種方法對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)影響較大。企業(yè)預繳土地增值稅后,將減少企業(yè)的流動(dòng)資金。因此,對土地增值稅的籌劃就顯得更加重要。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負構成中,土地增值稅占有較大比重。土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物的單位和個(gè)人,就其所取得的增值額而征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規定的4級超率累進(jìn)稅率計算征收,增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規定扣除項目金額后的余額。簡(jiǎn)便計算公式為:土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。

4級超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項目金額的比例確定的,比如增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的部分,稅率為30%等等。同時(shí),土地增值稅有一條很重要的優(yōu)惠政策,即納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的,免征土地增值稅。

按《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則的規定,扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額;開(kāi)發(fā)土地的成本、費用;新建房及配套設施的成本、費用,或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和,加計20%的扣除。

從以上規定可以看出,影響土地增值稅稅額大小的因素主要有房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格和扣除項目金額,所以,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)關(guān)鍵要把握好上述影響因素,趨利避害,才能更好地實(shí)現籌劃土地增值稅的目的。

確定適當的房地產(chǎn)價(jià)格

在計算土地增值稅時(shí),由于采用超率累進(jìn)稅率,收入的增長(cháng),意味著(zhù)相同條件下增值額的增長(cháng),從而產(chǎn)生了稅率攀升效應,使得稅負增長(cháng)很快。房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的變化,直接影響房地產(chǎn)收入的增減,在確定房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格時(shí),要考慮價(jià)格提高帶來(lái)的收益與不能享受優(yōu)惠政策而增加稅負兩者間的關(guān)系。

例如,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售建造的普通住宅,可采取不同的銷(xiāo)售價(jià)格。第一種方案,銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米1927元,扣除項目金額共計1606元,增值額為321元。占扣除項目金額的19.99%,未超過(guò)20%,不征收土地增值稅,營(yíng)業(yè)利潤為321元;第二種方案,銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2057元,扣除項目金額共計1613元,增值額為441元,占扣除項目金額的27.75%,超過(guò)20%,未超過(guò)50%,應征收土地增值稅,稅率為30%,應繳土地增值稅133元,營(yíng)業(yè)利潤為311元;第三種方案,銷(xiāo)售價(jià)格為每平方米2100元,扣除項目金額共計1615.5元,增值額為484.5元,占扣除項目金額的30%,應征收土地增值稅,稅率為30%,應繳土地增值稅145.35元,營(yíng)業(yè)利潤約為400元。

采用第一種方案,由于增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項目金額的20%,享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠;采用第二種方案,單位價(jià)格增加130元,由于沒(méi)有優(yōu)惠,實(shí)現的營(yíng)業(yè)利潤少于第一種方案;采用第三種方案,雖然實(shí)現了較高的營(yíng)業(yè)利潤,但同時(shí)因為價(jià)格較高,需要承受激烈競爭所帶來(lái)的風(fēng)險。如果價(jià)格繼續提高,必然導致市場(chǎng)競爭力減弱,商品房積壓增多,資金利用率降低,支付的貸款利息隨之增多,最終難以實(shí)現利潤最大化。

確定適宜的成本核算對象(鄭州代理記賬)

成本核算對象是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)所確立的歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的承擔者。它直接影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算,繼而影響土地增值稅的計算。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是按照城市總體規劃、土地使用規劃和城市建設規劃的要求,在特定的固定地點(diǎn)進(jìn)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的,因為物價(jià)、地級差價(jià)等原因,可能導致不同地方開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)增值額高低不同,所以,在確定成本核算對象時(shí),可以結合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素來(lái)進(jìn)行。

對同一地點(diǎn)、結構類(lèi)型相同的群體開(kāi)發(fā)項目,如果開(kāi)工、竣工時(shí)間接近,又由同一施工隊伍施工,可以合并為一個(gè)成本核算對象。對個(gè)別規模較大、工期較長(cháng)的開(kāi)發(fā)項目,可以按開(kāi)發(fā)項目的一定區域或部分,劃分成本核算對象。

按照這個(gè)原則,有幾種具體做法:1.對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本項目,包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用,進(jìn)行合理的控制,如加大公共配套設施投入,改善住房環(huán)境,提高房屋質(zhì)量,來(lái)調整土地增值稅的扣除項目金額,進(jìn)而減少稅負。

2.將合同分兩次簽訂,當住房初步完工但沒(méi)有安裝設備以及裝潢、裝修時(shí),便和購買(mǎi)者簽訂房地產(chǎn)轉移合同,接著(zhù)和購買(mǎi)者簽訂設備安裝以及裝潢、裝修合同,則只需就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅。 (鄭州代理記賬)

確定合適的利息扣除方式

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細則》規定,財務(wù)費用中的利息支出,允許據實(shí)扣除,但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用則按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%扣除;如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能按照轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出,或不能提供金融機構貸款證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用應按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%扣除。兩種規定為納稅人提供了選擇余地。

如果建房過(guò)程中借用了大量資金,利息費用很多,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)則應采取據實(shí)扣除的方式,此時(shí)應盡量提供金融機構貸款的證明。如果建房過(guò)程中借款很少,利息費用很低,則可故意不計算應分攤的利息支出,或不提供金融機構的貸款證明,這樣可以多扣除費用,減低稅負。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以靈活地選用上述幾種籌劃方法,做到既能實(shí)現利潤最大化,也能充分地利用資金時(shí)間價(jià)值,同時(shí)又能規避涉稅風(fēng)險。

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